Что изменилось
Парламент Финляндии утвердил предложение экономической комиссии о повышении максимальной длительности жилиищного кредита до 40 лет. На сегодняшний день средний срок ипотеки в Финляндии — 23 года 4 месяца, по данным Банка Финляндии. Новый порог открывает новую категорию финансового планирования для домохозяйств и инвесторов.
Расчёт Nordnet: разница в 100 000 €
Эксперт по личным финансам Nordnet Жасмин Хамид сравнила две семьи в одинаковых стартовых условиях:
- Квартира: 132 000 €
- Кредит: 3,0% годовых
- Семья A: 30 лет, ежемесячный платёж 527 €
- Семья B: 40 лет, ежемесячный платёж 447 €
Разница в платеже — 80 € в месяц.
Сценарий: семья B инвестирует эти 80 € ежемесячно в индексный фонд с низкими расходами все 40 лет. Семья A начинает инвестировать только после закрытия ипотеки — у неё остаётся 10 лет, в которые она вкладывает уже 527 € ежемесячно.
При средней долгосрочной доходности рынка 7,0% годовых результат через 40 лет:
- Семья A: квартира без долга + ≈90 000 € в фонде
- Семья B: квартира без долга + ≈197 000 € в фонде
При полностью одинаковых ежемесячных расходах семья с длинной ипотекой накапливает на 107 000 € больше. Причина — корoa korolle: 40 лет работы сложного процента дают больший эффект, чем 10 лет более крупных взносов.
Альтернативный расчёт Suomen Vuokranantajat
Экономист Союза Арендодателей Suomen Vuokranantajat Эемели Карлссон провёл аналогичные вычисления при 3,5% и сравнил 24-летнюю ипотеку (средний срок в Финляндии) с 40-летней:
- Разница в кредитных процентах: +25 000 € при длинной ипотеке
- Разница в ежемесячной экономии: 158 €
- Накопления через 40 лет при тех же 7,0% доходности фонда:
- 24 года: 168 000 €
- 40 лет: 392 000 €
- Разница в финальном капитале: 224 660 €
Что это значит для инвестора в недвижимость
Логика, описанная Хамид и Карлссоном для собственного жилья, в инвестиционной модели работает ещё сильнее.
При покупке инвестиционной квартиры в новостройке столичного региона:
- Низкий первоначальный капитал высвобождает средства для следующего объекта
- Аренда обслуживает pääomavastike и проценты по кредиту
- Дополнительный денежный поток реинвестируется или направляется на досрочное погашение
- Прирост стоимости квартиры мультиплицирует капитал инвестора на собственный вложенный капитал
Длинная ипотека — это не обязательство платить медленно. Это опция. Любую длинную ипотеку можно гасить быстрее, если изменится финансовая ситуация. Обратное — превратить короткую ипотеку в длинную — невозможно без рефинансирования.
Главный риск
Авторы обоих расчётов сходятся в одном: модель работает только при дисциплине. План должен исполняться 40 лет без отступлений. Самый большой риск — не Euribor и не рынок, а сам инвестор, который перестанет следовать плану.
Для инвесторов, привыкших работать со структурированной стратегией портфеля, этот риск управляем. Для покупателей собственного жилья — требует честной самооценки.
Что делать дальше
Если вы рассматриваете покупку первой инвестиционной квартиры или хотите смоделировать, как изменится ваш капитал при перестройке текущей ипотеки, — мы готовы провести расчёт под вашу ситуацию.
В FinHome мы работаем с инвесторами над портфелями инвестиционной недвижимости в Хельсинки, Эспоо и Вантаа — от выбора объекта до управления арендой. Свяжитесь с нами для бесплатной первичной консультации.
Источник расчётов и полная статья в журнале Talouselämä - https://www.talouselama.fi/uutiset/a/4b5d84de-d9c1-475b-8d4e-998de2f407a8